El predial: gobernar es más que expedir resoluciones

Hace mes y medio, un familiar me mostró su factura del impuesto predial. Le habían cobrado en Chía, Cundinamarca, exactamente el doble del año anterior. Le dije que debía ser un error, tal vez un problema con la tabla de tarifas, un descuido municipal. No encontré explicación lógica. Lo archivé mentalmente como una anomalía.

Semanas después me llegó el predial de una finca en La Tebaida, Quindío, que administro como parte de una sucesión familiar. El avalúo catastral había aumentado de manera desproporcionada, y con él el impuesto predial: un 89 por ciento de un año al otro. 

La finca tiene vocación agrícola y está arrendada a un productor local para siembra de limones. Ese arrendamiento genera alrededor de 25 millones de pesos al año. De ese ingreso, 10.7 millones —el 43 por ciento— tendrían que destinarse al pago del predial unificado, que incluye la sobretasa bomberil y la ambiental. El resto, apenas 15 millones, debe cubrir el salario mínimo un cuidador de la finca con todas sus prestaciones legales, más los gastos de electricidad, agua, guadaña, imprevistos y mantenimiento básico. Los ingresos no alcanzan.

Eso me llevó a hacerme una pregunta que se están haciendo cientos de miles de colombianos: ¿cómo puede el Gobierno argumentar que una finca con vocación agrícola vale más catastralmente simplemente porque un funcionario del IGAC actualizó su avalúo desde un escritorio? Dudo que haya visitado la zona. La realidad del campo no funciona así.

“Dudo que haya visitado la zona. La realidad del campo no funciona así”.

Cuando empecé a profundizar, no me encontré con un caso aislado: ya había estallado en el país una problemática nacional alrededor de prediales municipales que estaban por los cielos.

El 30 de diciembre de 2025, el IGAC expidió la resolución 2057, publicada en el Diario Oficial el 31 de diciembre, en la edición número 53.354 en las páginas 357 a 414. Esa resolución ejecutó el artículo 49 del Plan Nacional de Desarrollo del Gobierno de Gustavo Petro, que ordenaba una actualización masiva y por única vez de los avalúos catastrales rezagados en 527 municipios del país. Muchos de esos avalúos no se habían tocado en más de veinte años, lo que —hay que reconocerlo— generaba inequidades reales. Pero la metodología resultó en incrementos que en algunos municipios alcanzaron entre el 4.000 y el 9.000 por ciento. En otros casos aumentos de 316.000 por ciento.

Luego, sin haber pasado un mes, el Agustín Codazzi expidió la resolución 2027 de 2026, corrigiendo errores matemáticos en 34 municipios de 11 departamentos de la resolución de marras. Ajustes iniciales del avalúo de más del 300.000 por ciento, pasaron a ser del 290 unos y otros del 2.900 por ciento. Presentaron correcciones para todos los gustos y magnitudes.

Pero como esto no fue suficiente, emitió el pasado 9 de abril una nueva resolución, la 0384 de 2026, que faculta a las direcciones territoriales para ajustar los porcentajes de incremento de valores catastrales que no sean coherentes técnicamente. En otras palabras: corregir lo que quedó mal calculado desde el principio.

“Y como era previsible, convirtió un problema de gestión gubernamental en uno electoral”.

Ante las protestas por incrementos descomunales en cientos de municipios afectando a miles de propietarios —bloqueos en vías de varios departamentos—, el presidente Petro salió a exigir que los alcaldes presentaran acuerdos municipales para bajar las tarifas del predial, amenazando con destituir a quienes no lo hicieran. Una amenaza precipitada, improvisada y sin fundamento. Y como era previsible, convirtió un problema de gestión gubernamental en uno electoral: dijo que todo era culpa del uribismo.

Hay un problema fundamental con la exigencia presidencial: en Colombia, lo que aprueba un concejo municipal en materia de tarifas tributarias rige para el año siguiente, no para el mismo año. Es un principio básico de la normatividad tributaria territorial. Cualquier acuerdo que se apruebe hoy aplicará en 2027, no en 2026. Exigirles a los alcaldes que modifiquen tarifas para este año revela un desconocimiento evidente del funcionamiento del sistema tributario del país que el propio Petro gobierna.

Pero hay un detalle que es sutil, pero de fondo. La resolución 2057 se publicó el 31 de diciembre. Los funcionarios municipales la conocieron días o semanas después. Las facturas llegaron en enero y febrero, unas incluso en abril, como las del municipio de La Tebaida. No había tiempo físico ni jurídico para reaccionar por parte de cualquier consejo municipal. Eso no lo improvisaron los alcaldes: lo improvisó el Gobierno nacional, que expidió en las últimas horas del año pasado una resolución de impacto masivo sin un plan de coordinación con los territorios. 

La Sociedad de Agricultores de Colombia le había advertido al IGAC y al Gobierno nacional, en noviembre de 2024, sobre el choque tributario que vendría. Varios alcaldes también lo alertaron. Nadie en el Gobierno escuchó o entendió.

Hay una solución de corto plazo disponible hoy, y es una que el propio Gobierno de Petro creó sin saberlo —o sin decirlo. La Ley 1995 de 2019 (del Gobierno de Iván Duque), que establece topes al incremento del impuesto predial, tenía una vigencia de cinco años que venció en julio de 2024. Pero el Parágrafo Tercero del artículo 49 del Plan Nacional de Desarrollo de Petro la prorrogó expresamente hasta que se expida una nueva ley.

“Eso es lo que hay que exigirles hoy a los municipios: que apliquen los topes”.

Es decir, la misma ley que creó el problema contiene la solución transitoria. Bajo esa norma, para predios que fueron objeto de actualización catastral el incremento del predial no puede superar el IPC más ocho puntos porcentuales — 13,1 por ciento con el IPC de 2025—. Y para los que no fueron afectados por una actualización catastral, no puede superar el 50 por ciento.

Aplicando el incremento máximo del 13.1 por ciento, en el caso de la finca del Quindío, solo el predial base —sin contar sobretasas— debería ser de 5.205.993 pesos y no de 8.706.300 pesos como llegó en la factura unificada. La diferencia es de más de tres millones de pesos, y el municipio está obligado a corregirla. Lo extraño es que no aplicó la ley. Algo que ya solicité revisar por medio de un PQR a la respectiva alcaldía.

En el caso de mi familiar en Cundinamarca, el avalúo apenas subió un 3 por ciento de 2025 a 2026, porque la actualización catastral de Chía ya se había realizado en 2024 —proceso que en su momento recibió y sigue recibiendo más críticas que aplausos por considerarse mal ejecutado—. Sin embargo, de manera inexplicable, el impuesto predial se duplicó de un año al otro, sin que el municipio aplicara el tope legal vigente. Solo después de que mi familiar realizó varias visitas a la Secretaría de Hacienda de Chía, preguntando por la desproporción del aumento, le expidieron una nueva factura con el tope correcto: el impuesto resultante no fue el doble sino exactamente el 13,1 por ciento. La norma funciona cuando se aplica.

Eso es lo que hay que exigirles hoy a los municipios: que apliquen los topes. No cambios de tarifas que no pueden operar legalmente en 2026, sino el cumplimiento de la ley vigente. Lo anterior mientras hacen los ajustes en sus propios estatutos tributarios. Y lo que hay que exigirle al gobierno nacional es que lo comunique con claridad, en lugar de lanzar acusaciones y amenazas improvisadas de corte electoral que no resuelven nada.

El problema de fondo no desaparece con los topes. El país necesita información catastral actualizada —nadie lo discute— pero necesita también un mecanismo de transición tributaria que evite que la modernización catastral se convierta en un choque fiscal brutal para familias que no tienen cómo absorberlo de un año al otro. 

Ese mecanismo debía haber existido antes de expedir la resolución 2057. El proyecto de ley que buscaba crearlo fue archivado en el Congreso sin que el Gobierno lo rescatara.

Cientos de miles de familias colombianas están pagando hoy el costo de esa omisión. Entre ellos Manuel, un campesino citricultor de la vereda Puyana en Lebrija cuyo predio pasó de valer 400 a 2.000 millones de un año al otro, y que estuvo días bloqueando la vía a Barrancabermeja porque no entiende cómo va a pagar.

La responsabilidad es del Gobierno nacional. No del uribismo. No de los alcaldes. Del Gobierno nacional que ordenó el ajuste, no previó las consecuencias, y cuando explotó la crisis salió a repartir culpas.

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