¿Por qué Procuraduría y Contraloría encienden alarmas por el decreto que cambia las reglas del juego de la Vivienda de Interés Social?

Este 9 de marzo, la Procuraduría General de la Nación instaló su primera mesa interinstitucional para examinar de manera anticipada los impactos jurídicos, económicos, contractuales y sociales de una propuesta regulatoria que lleva varios días generando debate: un borrador de decreto con el que el Gobierno del presidente Gustavo Petro busca modificar la forma en la que se establece el valor de las Viviendas de Interés Social (VIS) en el país.

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En concreto, el Gobierno propone desindexar el precio de la VIS y de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) del salario mínimo legal mensual vigente (SMLMV) y fijarlo directamente en pesos colombianos desde el momento en que el comprador firma la separación o la promesa de compraventa. El precio acordado, bajo este esquema, no podría subir automáticamente cada vez que el Gobierno decrete un aumento del salario mínimo.

¿Cuál es el origen del problema que quiere resolver el decreto?

Para entender por qué este decreto existe, hay que mirar el inicio de 2026. El Gobierno nacional decretó un aumento del salario mínimo del 23,7 por ciento, dejándolo en 1.750.905 pesos. Como el precio de las viviendas VIS estaba atado al SMLMV, ese ajuste se trasladó automáticamente al costo final de los inmuebles, en algunos casos elevando su precio en millones de pesos de la noche a la mañana.

El impacto fue inmediato sobre miles de familias que ya habían separado o prometido comprar una vivienda VIS, y cuando las denuncias comenzaron sobre incrementos comenzaron aparecer en redes sociales, el presidente Petro reaccionó: “indexar el precio de la vivienda al salario mínimo es una aberración económica”, dijo, argumentando que el valor de un inmueble debería responder a los costos reales de construcción, financiación y terreno, no al comportamiento político del salario mínimo.

“Qué tiene que ver el valor de la vivienda con el salario vital, muy poco. Una parte del costo laboral es el salario vital, pero el precio de la vivienda depende de sus materias primas, de los intereses para construir, hoy muy altos, del precio de la tierra, etc. Indexar el precio de la vivienda por el salario vital es una aberración económica”, criticó el mandatario.

Por ello, el borrador publicado para recibir comentarios ciudadanos tiene cinco puntos centrales:

1. Precio en pesos desde el primer momento. Desde que el comprador firma la separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario u opción de compra, el precio queda denominado en pesos colombianos y no puede modificarse al alza por el simple hecho de que suba el salario mínimo en años posteriores.
2. Tope único de 135 SMLMV. Se propone un solo techo para toda la VIS en el país: 135 SMLMV, equivalentes a 236.372.175 pesos. La VIP mantiene su tope de 90 SMLMV, equivalente a 157.581.450 pesos.
3. Prohibición de mecanismos de indexación automática. El decreto prohíbe expresamente que cualquier cláusula contractual ligue el precio pactado a variaciones del salario mínimo u otros índices de ajuste automático.
4. Ajustes solo en casos extraordinarios. Los incrementos de precio solo serán posibles cuando existan situaciones excepcionales que afecten los costos de insumos de construcción.
5. Excepción. El departamento de San Andrés, Providencia y Santa Catalina conserva un tope especial de 280 SMLMV para vivienda de interés social rural, reconociendo los mayores costos asociados a la condición insular del territorio.

Por qué la Contraloría  y Procuraduría prendieron las alarmas

Cabe aclarar que la Contraloría fue el primero de los grandes entes de control en actuar. Desde hace algunos días, a través de su delegada de Vivienda, convocó una mesa técnica con el Ministerio de Vivienda, el Ministerio de Comercio y la Superintendencia de Industria y Comercio para analizar en detalle el alcance del borrador y su impacto en el mercado.

El eje de la preocupación del organismo de control fiscal es ¿qué pasa con los más de 100.000 compradores que cada año adquieren una VIS en Colombia y que ya tenían negocios estructurados y precios pactados en salarios mínimos antes de que este decreto entre en vigencia? El Gobierno, hasta ahora, no ha definido una ruta de transición para esos contratos en curso. Para la Contraloría, ese vacío representa un riesgo real de litigios, de afectación patrimonial para los compradores y de inestabilidad para el sector.

Por otro lado, la Procuraduría, que actúo este lunes, instaló su primera mesa interinstitucional con una convocatoria mucho más amplia: además del Ministerio de Vivienda, incluyó al Ministerio de Hacienda, al Ministerio de Comercio, al Departamento Nacional de Planeación, a la Superintendencia de Industria y Comercio, y a los gremios del sector: Camacol (constructores), Asobancaria (bancos) y Asocajas (cajas de compensación familiar).

El Ministerio Público centró su análisis en cuatro factores de riesgo: la seguridad jurídica de los proyectos ya en curso y con contratos firmados; la estabilidad contractual del sector constructor; la coherencia del decreto con la jerarquía normativa vigente, dado que algunos expertos sostienen que los topes VIS solo pueden ser modificados por el Congreso, no por decreto reglamentario; y la sostenibilidad financiera del sistema de vivienda de interés social en su conjunto.

“En desarrollo de la función preventiva, se acordó avanzar en mesas técnicas especializadas que permitan profundizar el análisis y evaluar alternativas regulatorias con sustento técnico y legal suficiente, evitando eventuales riesgos jurídicos, económicos o sociales que puedan afectar el interés general”, dijo la entidad.